שלום,
אני מאוד שמח שכתבתי את הפוסט האחרון. בניגוד לרוב הפוסטים הקודמים שלי שהיו נקראים על ידי 2.1 אנשים בממוצע ומקבלים תגובות מ 0.6 אנשים, פוסט זה עורר עניין. אני מקווה שגם הפוסט הזה יהיה מעניין ושאני ואולי גם אחרים ינהלו סביבו (או בתוכו דיון פורה).
מכיוון שדי פקפקתי באפשרות הזו, אני חושב שלא הדגשתי את הפאנצ' ליינים שלי מספיק. אני מניח גם ששעת פרסום הפוסט, וזה שהתחלתי את הכתיבה בעזרת ג'ין טוניק נדיב לא סייעו בידי.
דבר אחד עקרוני שרציתי להבהיר הוא שהתכוונתי מראש להתמקד במחירי הנדל"ן שהיו להבנתי הטריגר למחאה הנוכחית. הרחבתי מעט לגבי השכר הממוצע, והריבית, ואני חושב שטיפה התפזרתי.
הנקודות שאני רוצה לחזור אליהן (אולי להדגיש אותן יותר מתאים) הן:
- בועה, אובססית נדל"ן, נדל"ן כהשקעה
(היא כאן, מחלה לאומית, גרוע) - פתרונות הרסניים לבעיה הנ"ל
(מענק ממשלתי,משכנתא מסובסדת, הגבלת שכירות) - פתרונות אפשריים לבעיה הנ"ל
(ייעול תהלכי אישור בניה, הפשרת קרקעות, פיצול דירות) - מעמד הבינים, שוק חופשי, חזירים ועזים נוספות.
(נשחק וזו בעיה, נדיר בארץ, זה מקום להפתעות)
מאחר וזה יוצא ארוך אז בפוסט הזה אגע רק בשתי הנקודות הראשונת בנקודה הראשונה. בסוגריים שמתי פרומו למה שאני רוצה לכתוב על כל נקודה.
טוב, נתחיל הפעם מהתחלה. יש בועת נדל"ן. לכן אני קצת מתעצבן או מתוסכל מזה שזה הנושא הראשון שבחרו לעלות על הפרק. הסיבה העקרית לבועה היא הריבית הנמוכה בממשק שגרמה לכל זב חוטם להרגיש כאילו הוא יכול להרשות לעצמו משכנתה של מיליון ש"ח. זה לא מספיק, היא לא סתם גרמה לו להרגיש את זה, אלא גרמה לו (בעזרתה האדיבה של אימו, אביו, חמותו, והסביבה) אשכרה "להלוות" קצת מההורים, לאסוף את כל החסכונות, ללכת לבנק, לקחת משכנתה ואשכרה לקנות את הדירה. ולא רק במרכז, או בירושלים. חבר-מכר שלי סיפר לי לפני כשנתיים שהוא הולך (עם חמו) לקנות 10 דירות בבאר שבע, להשקעה בלי הון עצמי כמעט, רק על ידי משכנתאות שהשכירות מחזירה. לא נראה לכם שזה יעלה קצת את המחירים ? אולי המילה קצת, טיפה מיותרת.
אז ממה נתחיל? הנה יש בלשכה המרכזית את הגרף הבא. לנוחיות הדיון הנה תמונה שלו.
אוקי, אז מחירי הדיור לא עלו, אבל אפשר להגיד שזה הכל בגלל אינתיפאדה ובועת האינטרנט (הקודמת למען הסר ספק). אז אספתי קצת נתונים על מחירי דירות מ1994, אותם נירמלתי למדד, והוספתי את ריבית בנק ישראל וגם את האינפלציה.
ועכשיו איזה יופי, כל פעם שהריבית נמוכה מאשר האינפלציה (קרי: ריבית שלילית) המחיר של הדירות קופץ. עם ישראל לא פראיר ולא עשו אותו בשקל. הוא רואה את הכסף נשחק בבנק, בפק"מ, וראה את הבטחון בדירה, ויודע לאן הוא רוצה.
הסדרה הסגולה, הדיור, מקבלת את ערכיה בציר Y הימני והסדרות האחרות בציר השמאלי.
ועכשיו איזה יופי, כל פעם שהריבית נמוכה מאשר האינפלציה (קרי: ריבית שלילית) המחיר של הדירות קופץ. עם ישראל לא פראיר ולא עשו אותו בשקל. הוא רואה את הכסף נשחק בבנק, בפק"מ, וראה את הבטחון בדירה, ויודע לאן הוא רוצה.
מה עוד אפשר להסיק מהגרף? מחירי הדיור לפעמים עולים ולפעמים יורדים. טוב, אולי בעיקר עולים. 14% על פני 14 שנה... השקעה טובה? אפשר להוסיף לכל החישוב כאן את השכ"ד שנכנס, וגם אולי את הפעם הזו שהדייר לא שילם במשך חצי שנה ונעלם תוך החרבת הדירה, ותיקונים ושיפוצים ואת עלות המשכנתה. אבל זה משעמם,
אני לא רוצה להגיד שנדלן זו השקעה גרועה, אבל ככה הנתונים מראים. אני רוצה להדגיש אבל, שלרובנו נדל"ן זה בכלל הוצאה ולא השקעה. אנחנו רוצים לגור איפשהו, חלקנו באוהלים, חלק אצל ההורים, אבל הרוב בבית. ולכן אנחנו מוכנים לשלם. לרוב קוראים לזה שכ"ד וזה לגיטימי. הוצאה לשם קבלת דבר בתמורה. שקלים תמורת קורת גג. כמו שאוטו זה הוצאה ואף אחד שפוי לא חושב אחרת. גם בית. כשקונים דירה זה לא משתנה. כשמלווים את הכסף ואז ההוצאה מתחלקת לשתים: תשלום ריבית מצד אחד, וויתור על תשואה על ההון העצמי מצד שני. אם משלמים במזומן אז פשוט מוותרים על הכסף.
כל זאת טוב ויפה ואני עדיין לא פוסל לקנות דירה. ולא צריך להגיד למרות שזו השקעה גרועה. אלא בגלל שזו לא השקעה בכלל. זו הוצאה שאני חושב לפעמים כדאי לעשות. בשביל מה? כמו שאר ההוצאות בחיים, זה מורכב. זה כיף, זה נחמד, זה נותן בטחון מסוים. אבל ממש לא בגלל שזה כלכלית נכון.
אם כל זה לא שכנע אתכם, ואני בטוח שיש כאלו שמצקצקים. אשתמש בטיעון החביב עלי (שלמיטב ידעתי אני המצאתי). חברות בעלות קניונים יש לרוב (עזריאלי ושות') חברות שמשכירות משרדים ושטחי מסחר יש גם (גב ים,אמות ועוד) כמה חברות יש שמשכירות בניני מגורים? מדוע הקבלנים שיש להם דירות מתחת ביד לא משכירים אותם אם זה עסק כל כך טוב (חוץ ממקרים בודדים מאוד) ? מה, הקבלנים כל כך טיפשים שהם מוותרים על עסק כל כך טוב? הם לא מבינים בנדל"ן? מדוע עזריאלי לא בונה שכונות שלמות ומשכיר אותן? התשובה היא כי זה עסק לא משהו.
בארץ, אני לא יודע אם זה הגנום היהודי או סתם אובססיה מדבקת, כולם רוצים להיות בעלי דירה. כולם חושבים שנדל"ן לא יכל לרדת. כולם ממליצים על לשים את הכסף בקירות כי שם זה בטוח. הם טועים, והם גורם חשוב בעלית המחירים בעיקר בתקופת שהריבית נמוכה בהן.
אני תקווה שלפחות חלק מקוראי יראו עכשיו את האור, או יותר נכון את החושך שנקרא דירה להשקעה.
יוצא כבר ארוך מאוד, אפילו רק שתי הנקודות הראשונות. אבל אני כתבן כנראה לפחות כמו שאני דברן. אז אור בפיסבוקו טען שבשאר העולם המצב טוב יותר (ציטט את הארץ). ראיתי גם באיזה בלוג שבשוודיה צריך 30 משכורות (ללא ציטוט) לעומת 129 בארץ (ציטוט של ביזפורטל שהוא שמחשב מיליון שח דירה ממוצעת whatever this means וכ8000 שח משכורת ממוצעת). ממש לא נראה לי הנתון לגבי שוודיה. אז החלטתי להקדיש לזה קצת זמן.
בשוודיה לפי ויקיפדיה המשכורת הממוצעת היא 5200$ אבל הנטו הוא בערך 3000$ (מיסים גבוהים שם) ובשקלים זה יוצא 17 ,10 אלף ברוטו/נטו. מחיר דירה מ"ר דירה בשטוקהולם הוא 56000 קרונות שזה 30,000 ש"ח.
בארץ השכר הממוצע הוא 8500 ש"ח ונאמר שהנטו הוא 7000 (נהיה שמרנים) 6500 ש"ח. בגבעתיים המחיר למ"ר הוא 20 אלף ש"ח ונטען שזו העיר היקרה בישראל. בואו ניקח את זה בערבון מוגבל, ונניח 25 אלף למטר בת"א.
בתל אביב צריך 3 (3.8 נטו) משכורות למטר ובשטוקהולם 1.7 (3) משכורות למטר. נדפקנו. באמת. אבל אפילו בחישוב הזה שנראה לי מאוד די שמרני זה יוצא לא יותר מ30-40% (לדעתי הנטו הוא הפרמטר החשוב).
מה אני מסיק מזה:
- לגור בתל אביב זה יקר
- לא להאמין לעיתונים
אבל ת'כלס את שתי המסקנות ידועות (לי) מזמן.
לילה טוב.