יום שבת, 30 ביולי 2011

הפעם רק מר

שלום,

אני מאוד שמח שכתבתי את הפוסט האחרון. בניגוד לרוב הפוסטים הקודמים שלי שהיו נקראים על ידי 2.1 אנשים בממוצע ומקבלים תגובות מ 0.6 אנשים, פוסט זה עורר עניין. אני מקווה שגם הפוסט הזה יהיה מעניין ושאני ואולי גם אחרים ינהלו סביבו (או בתוכו דיון פורה).

מכיוון שדי פקפקתי באפשרות הזו, אני חושב שלא הדגשתי את הפאנצ' ליינים שלי מספיק. אני מניח גם ששעת פרסום הפוסט, וזה שהתחלתי את הכתיבה בעזרת ג'ין טוניק נדיב לא סייעו בידי.

דבר אחד עקרוני שרציתי להבהיר הוא שהתכוונתי מראש להתמקד במחירי הנדל"ן שהיו להבנתי הטריגר למחאה הנוכחית. הרחבתי מעט לגבי השכר הממוצע, והריבית, ואני חושב שטיפה התפזרתי.
הנקודות שאני רוצה לחזור אליהן (אולי להדגיש אותן יותר מתאים) הן:
  1. בועה, אובססית נדל"ן, נדל"ן כהשקעה
    (היא כאן, מחלה לאומית, גרוע)
  2. פתרונות הרסניים לבעיה הנ"ל
    (מענק ממשלתי,משכנתא מסובסדת, הגבלת שכירות)
  3. פתרונות אפשריים לבעיה הנ"ל
    (ייעול תהלכי אישור בניה, הפשרת קרקעות, פיצול דירות)
  4. מעמד הבינים, שוק חופשי, חזירים ועזים נוספות.
    (נשחק וזו בעיה, נדיר בארץ, זה מקום להפתעות)
 מאחר וזה יוצא ארוך אז בפוסט הזה אגע רק בשתי הנקודות הראשונת בנקודה הראשונה. בסוגריים שמתי פרומו למה שאני רוצה לכתוב על כל נקודה. 

טוב, נתחיל הפעם מהתחלה. יש בועת נדל"ן. לכן אני קצת מתעצבן או מתוסכל מזה שזה הנושא הראשון שבחרו לעלות על הפרק. הסיבה העקרית לבועה היא הריבית הנמוכה בממשק שגרמה לכל זב חוטם להרגיש כאילו הוא יכול להרשות לעצמו משכנתה של מיליון ש"ח. זה לא מספיק, היא לא סתם גרמה לו להרגיש את זה, אלא גרמה לו (בעזרתה האדיבה של אימו, אביו, חמותו, והסביבה) אשכרה "להלוות" קצת מההורים, לאסוף את כל החסכונות, ללכת לבנק, לקחת משכנתה ואשכרה לקנות את הדירה. ולא רק במרכז, או בירושלים. חבר-מכר שלי סיפר לי לפני כשנתיים שהוא הולך (עם חמו) לקנות 10 דירות בבאר שבע, להשקעה בלי הון עצמי כמעט, רק על ידי משכנתאות שהשכירות מחזירה. לא נראה לכם שזה יעלה קצת את המחירים ? אולי המילה קצת, טיפה מיותרת.

אז ממה נתחיל? הנה יש בלשכה המרכזית את הגרף הבא. לנוחיות הדיון הנה תמונה שלו.

אוקי, אז מחירי הדיור לא עלו, אבל אפשר להגיד שזה הכל בגלל אינתיפאדה ובועת האינטרנט (הקודמת למען הסר ספק). אז אספתי קצת נתונים על מחירי דירות מ1994, אותם נירמלתי למדד, והוספתי את ריבית בנק ישראל וגם את האינפלציה.
הסדרה הסגולה, הדיור, מקבלת את ערכיה בציר Y הימני והסדרות האחרות בציר השמאלי.

ועכשיו איזה יופי, כל פעם שהריבית נמוכה מאשר האינפלציה (קרי: ריבית שלילית) המחיר של הדירות קופץ. עם ישראל לא פראיר ולא עשו אותו בשקל. הוא רואה את הכסף נשחק בבנק, בפק"מ, וראה את הבטחון בדירה, ויודע לאן הוא רוצה.
מה עוד אפשר להסיק מהגרף? מחירי הדיור לפעמים עולים ולפעמים יורדים. טוב, אולי בעיקר עולים. 14% על פני 14 שנה... השקעה טובה? אפשר להוסיף לכל החישוב כאן את השכ"ד שנכנס, וגם אולי את הפעם הזו שהדייר לא שילם במשך חצי שנה ונעלם תוך החרבת הדירה, ותיקונים ושיפוצים ואת עלות המשכנתה. אבל זה משעמם,

אני לא רוצה להגיד שנדלן זו השקעה גרועה, אבל ככה הנתונים מראים. אני רוצה להדגיש אבל, שלרובנו נדל"ן זה בכלל הוצאה ולא השקעה. אנחנו רוצים לגור איפשהו, חלקנו באוהלים, חלק אצל ההורים, אבל הרוב בבית. ולכן אנחנו מוכנים לשלם. לרוב קוראים לזה שכ"ד וזה לגיטימי. הוצאה לשם קבלת דבר בתמורה. שקלים תמורת קורת גג. כמו שאוטו זה הוצאה ואף אחד שפוי לא חושב אחרת. גם בית. כשקונים דירה זה לא משתנה. כשמלווים  את הכסף ואז ההוצאה מתחלקת לשתים: תשלום ריבית מצד אחד, וויתור על תשואה על ההון העצמי מצד שני. אם משלמים במזומן אז פשוט מוותרים על הכסף.

כל זאת טוב ויפה ואני עדיין לא פוסל לקנות דירה. ולא צריך להגיד למרות שזו השקעה גרועה. אלא בגלל שזו לא השקעה בכלל. זו הוצאה שאני חושב לפעמים כדאי לעשות. בשביל מה? כמו שאר ההוצאות בחיים, זה מורכב. זה כיף, זה נחמד, זה נותן בטחון מסוים. אבל ממש לא בגלל שזה כלכלית נכון.

אם כל זה לא שכנע אתכם, ואני בטוח שיש כאלו שמצקצקים. אשתמש בטיעון החביב עלי (שלמיטב ידעתי אני המצאתי). חברות בעלות קניונים יש לרוב (עזריאלי ושות') חברות שמשכירות משרדים ושטחי מסחר יש גם (גב ים,אמות ועוד) כמה חברות יש שמשכירות בניני מגורים? מדוע הקבלנים שיש להם דירות מתחת ביד לא משכירים אותם אם זה עסק כל כך טוב (חוץ ממקרים בודדים מאוד) ? מה, הקבלנים כל כך טיפשים שהם מוותרים על עסק כל כך טוב? הם לא מבינים בנדל"ן? מדוע עזריאלי לא בונה שכונות שלמות ומשכיר אותן? התשובה היא כי זה עסק לא משהו.

בארץ, אני לא יודע אם זה הגנום היהודי או סתם אובססיה מדבקת, כולם רוצים להיות בעלי דירה. כולם חושבים שנדל"ן לא יכל לרדת. כולם ממליצים על לשים את הכסף בקירות כי שם זה בטוח. הם טועים, והם גורם חשוב בעלית המחירים בעיקר בתקופת שהריבית נמוכה בהן.

אני תקווה שלפחות חלק מקוראי יראו עכשיו את האור, או יותר נכון את החושך שנקרא דירה להשקעה.

יוצא כבר ארוך מאוד, אפילו רק שתי הנקודות הראשונות. אבל אני כתבן כנראה לפחות כמו שאני דברן. אז אור בפיסבוקו טען שבשאר העולם המצב טוב יותר (ציטט את הארץ).  ראיתי גם באיזה בלוג שבשוודיה צריך 30 משכורות (ללא ציטוט) לעומת 129 בארץ (ציטוט של ביזפורטל שהוא שמחשב מיליון שח דירה ממוצעת whatever this means וכ8000 שח משכורת ממוצעת). ממש לא נראה לי הנתון לגבי שוודיה. אז החלטתי להקדיש לזה קצת זמן.

בשוודיה לפי ויקיפדיה  המשכורת הממוצעת היא 5200$ אבל הנטו הוא בערך 3000$ (מיסים גבוהים שם) ובשקלים זה יוצא 17 ,10 אלף ברוטו/נטו. מחיר דירה מ"ר דירה בשטוקהולם הוא 56000 קרונות שזה 30,000 ש"ח.

בארץ השכר הממוצע הוא 8500 ש"ח ונאמר שהנטו הוא 7000 (נהיה שמרנים) 6500 ש"ח. בגבעתיים המחיר למ"ר הוא 20 אלף ש"ח ונטען שזו העיר היקרה בישראל. בואו ניקח את זה בערבון מוגבל, ונניח 25 אלף למטר בת"א.

בתל אביב צריך 3 (3.8 נטו) משכורות למטר ובשטוקהולם 1.7 (3) משכורות למטר. נדפקנו. באמת. אבל אפילו בחישוב הזה  שנראה לי מאוד די שמרני זה יוצא לא יותר מ30-40% (לדעתי הנטו הוא הפרמטר החשוב).

מה אני מסיק מזה:
  1. לגור בתל אביב זה יקר
  2. לא להאמין לעיתונים
אבל ת'כלס את שתי המסקנות ידועות (לי) מזמן.

לילה טוב.




3 תגובות:

  1. הי אלעד, תודה על הפוסט ועל ההזדמנות גם להגיב עליו.
    ראשית הערה טכנית אבל שפשוט כואבת לי בעיניים: “מלווה" זה מי שנותן כסף,
    מי שלוקח משכנתא הוא "לווה". זהו, הוצאתי את זה.

    עכשיו להערה היותר חשובה. מאז הפוסט הקודם שלך עברו קצת מים מתחת לגשר (במיוחד כאן בסנט פטרסבורג), ואני חושבת שבינתיים הבנתי יותר טוב מה קורה כאן ומאיפה המחאה הזאת באמת נובעת. והיא לא באמת נובעת ממחירי הדיור בלבד. העניין הוא פשוט שההוצאה לדיור היא ההוצאה הגדולה ביותר של מי שאין לו ילדים, ואחת הגדולות למי שכן יש לו, ובכל זאת היתה קפיצת מחירים גדולה בזמן קצר, ולכן היא מה שהיה הכי קל לצאת ולמחות עליו בהתחלה .אבל הסיבה האמיתית למחאה ולסיבה שהיא התרחבה כל כך היא לא הפער בין הנטו לכמה שאנחנו משלמים על דיור, למרות שבאחוזים זה המון יחסית למדינות אחרות, כי זה כנראה לא השתנה הרבה מהעבר. הסיבה האמיתית היא שכל שאר הסעיפים בסל ההוצאות עלו בצורה משמעותית בזמן יחסית קצר, מה שגורם לאנשים להחנק תחת הנטל. במדינה שבה שירותי הרפואה עוברים ייבוש מסיבי, כולם יודעים שאי אפשר לסמוך על בתי הספר שיכינו את הילדים שלנו לעתיד, והמס על הדלק הוא יותר מ50% ממחירו למרות שתחבורה ציבורית מתאימה אין להשיג, (ואני לא מדברת אפילו על המונופול שקוראים לו שופרסל ומה שהוא עולה לנו) ההוצאות של משפחה ממוצעת שבה שני ההורים עובדים על חיי היומיום עלו בצורה ניכרת בשנים האחרונות. למעשה, אני חושבת שאפילו רק עליית מחירי הדלק (שחלקה באדיבות התוכנית לממן הפחתת מסים ישירים באמצעות מסים על צריכה) מספיקה כדי לחנוק הרבה משפחות שבהן ההורים צריכים לנסוע לעבודה כל יום ברכב הפרטי שלהם ומשלמים אלפי שקלים בחודש לנסיעות. הסכומים האלו לא מוכרים למס, אבל גם אין כמעט דרך לא להוציא אותם אם אתה רוצה להתפרנס, אלא אם התמזל מזלך לגור בעיר שאתה עובד בה, מה שכמובן לא אפשרי לרובנו. אם הממשלה היתה משתמשת בחלק מעודפי הגביה שלה כדי לספק שירותים לאזרח, במקום לתת אותם כהפחתת מסים, שכמובן עוזרת בעיקר לאלו שיש להם גם ככה, היה הרבה יותר קל לכולנו להמשיך לשלם את אותם מחירי הדיור שאנחנו משלמים. כך שבאיזשהו מקום מחאת הדיור היא רק סימפטום והמחאה האמיתית היא על כך שהרבה משפחות פשוט לא גומרות את החודש, למרות ששני ההורים עובדים. וזו כן הידרדרות שחלה בשנים האחרונות, כתוצאה מכך שהרבה סעיפי ההוצאה שפעם פשוט כמעט ולא היו קיימים (קח בריאות למשל), היום ממומנים בצורה משמעותית יחסית על ידי משקי הבית ולא על ידי המדינה כמו בעבר. לעומת זאת הנטו לא עלה בהתאם, כי כדי להרוויח מהפחתת המסים מספיק כדי לכסות את העליה בהוצאות, צריך להיות מראש מאלו שלא היה קשה להם לגמור את החודש גם לפני כן.

    סיון

    השבמחק
  2. לפי דעתי בועת הנדל"ן היא שהביאה אותנו למצב בוא אנו נמצאים היום, בועה כשמה היא עדיין ויום אחד היא תתפוצץ לכולנו בפנים. ואני שואלת למה לא הולכים ליישב את הנגב השומם ?

    השבמחק
  3. ואו נמאס מהמגיבים בתשלום האלו.
    זה אולי מוריד את האבטלה אבל מעצבן ממש.

    הנה תגובה לחברנו פילאטיס:
    אספר שניה על מקום שלא קיים, שבו יש פילאטיס גרוע. בו המדריכים גרועים והשרות ממש על הפנים. במקום זה שאין ממנו לינק כאן למעלה, כי זה מקום שלא קיים. המקלחות מטונפות ועל הרצפה יש לכלוך.

    זהו, מה יגידו מנועי החיפוש על זה!

    השבמחק